郑利明
厦门海投房地产有限公司，福建 厦门 361000
房地产开发公司内部涉及的部门较多，其中核心部门所在就是设计部，设计部工作的有效开展对房地产公司核心竞争力提升能提供极大帮助。在房地产开发公司开发项目时，针对项目的整体规划及管理工作就是设计管理，具体内容有：针对房地产产品定位进行科学合理地理解，在项目开展过程的控制方面加强，基于设计人员主观能动性的发挥、在保障质量的基础上开发具备最高性价比的产品。房地产开发项目设计管理工作对房地产公司效益具有重要影响作用，同时也与项目整体质量具有密切关系，因此项目开发时，需要房地产公司在设计管理方面予以高度重视。
本工程名称为海投东湖城，建设地点在漳州角美开发区。项目为纯住宅小区，占地面积6.67 万m2，容积率为3.0，要求每户配置一个标准车位和1.2 个非机动车停车位，结构形式采用剪力墙结构，并且准备釆用纯铝模施工。因项目的规划和施工要求较高，因此在设计管理工作开展时，面临的工作量较大，面对此种情况，要想实现设计管理有效性，必须要把握住设计管理要点，具体设计管理要点为以下几方面：
2.1 优化房产设计方案
在房地产项目进行设计管理工作时，应该把房地产项目施工成本充分明确出来，可以说设计管理过程的重点所在就是施工成本，在考虑到成本效益的基础上对管理设计方案进行优化，同时深入研究设计方案，使得项目风险性有效降低的同时，为项目成本的节约提供保障［1］。项目前期准备环节需要相关人员对方案进行预先设计，借此使得设计漏洞有效减少的同时，促进项目设计管理的科学性逐步提升。针对房产设计方案进行优化过程，需要房地产开发公司以项目为依据，进行实地勘察，同时检查材料，之后设计方案的优化可以以勘察及检查为依据，使得设计方案优化水平逐步提升的同时，有效优化和完善项目间距及项目容积率等，确保项目与建设标准要求相符，为项目设计成本的有效降低提供帮助，达到项目预算有效控制的目的。以预先方案为依据来优化和完善设计方案，加之针对各方案进行对比，如此才能确保最佳设计方案得以有效选择，之后以实际情况投入成本，为房地产企业持续发展奠定坚实基础。
2.2 有效利用限额设计
设计管理工作开展时，为确保项目设计的科学性及可行性、高效性等全面提升，必然需要房地产公司对限额设计方式进行积极应用，使得项目设计成本得以有效控制的同时，保障房地产企业效益逐步提高。通过限额设计理念的应用，能促使相关设计人员针对方案进行设计的过程中，有意识的对项目成本进行考虑，同时涉及过程业应清晰化项目实时目标，进而在项目具体设计过程中落实成本控制，使得项目建设成本得以有效节约。值得注意的是，设计管理人员进行具体工作时，应在投资限额方面进行有计划的分配，基于各项目间协调性的保障，确保更具合理性的方案设计效果得以良好实现，使得设计方案得以有效优化的同时，促进设计质量逐步提升。
2.3 成本控制影响因素
设计管理工作开展时，为确保房地产预期收益及管理成本等目标得以达成，就需要明确和细致化的开展成本控制工作。具体来说，需要相关设计人员来设计和策划项目，同时项目规划时，应在项目所在地和地区运营实际情况等方面进行成功分考虑，之后以市场调研为依据，把规划管理工作做好，尽可能把可靠依据及发展方向提供给项目设计，进而达到有效控制成本的目的。值得注意的是，因房地产项目开发过程，项目推进时必不可免的会出现各种变量问题，此时不仅不能保障项目实际投入以前期规划不符，同时也极有可能会延误工期，导致成本进一步增加，因此在设计过程、必须要深入分析并调查项目可能会出现的变量情况，为设计管理可行性、有效性及项目顺利开展提供基本保障。
项目设计过程，在考虑到建筑构成要素和使用功能的基础上，应在管理方面进行完善，设计建筑平面和立体面，同时把水电暖等施工安排好，尤为关键的是，设计过程应针对设计冲突问题进行考虑，进而提前预算设计成本，使得不必要的浪费和损失等现象有效避免。材料选择过程，应以房地产开发项目使用过程的要求为依据，确保材料与设计的各项标准及施工相关要求等项目，促进整体施工质量逐步提高，为企业竞争实力提升奠定坚实基础。
2.4 实施成本控制责任制
有效控制成本且强化管理效果的重要举措就是成本控制责任制，因此房地产项目开发过程，进行设计管理工作时，应注意的要点还包含从整体上控制成本，基于成本控制责任制的实施，科学划分责任，确保责任到人目的逐步达成。划分具体责任时，应融合责任和成本控制任务，在每一个人员身上落实具体责任，促使整体工作人员工作积极性及责任感逐步提升。因成本控制过程成本虚高问题极易出现，对此，应针对精细化的管理策略进行积极规划，借此达到成本有效降低的目的。设计工作开展时，应立足成本控制的细节性内容为出发点，把成本控制核心问题挖掘出来，确保独立预算得以良好实现，使得成本变化曲线得以真实反映。对于各部门及各岗位人员来说，应在成本控制中积极参与，基于自身责任感及职业素养的不断强化，实现各部门及相关人员主动交流与沟通等良好局面营造的目的，进而有效协调各部门工作。
提高房地产项目效益的重要手段就是项目设计管理，从目前我国多元化市场经济发展情况来看，房地产行业面临的发展商机较多，为确保房地产开发公司能与市场发展需求更加匹配，房地产开发公司必须要在项目规划及设计方面提高重视程度，因项目中所有策划理念和产品定位的实现是设计最终目的所在，所以基于设计的科学性、合理性等，不仅能实现舒适环境的营造，同时对房地产品牌效益、经济效益等的提升也十分有利。面临当前竞争日益激烈的日常环境，房地产开发公司要想促进项目经济效益得以有效提升，一定要把项目设计管理、规划等工作科学开展，确保时代发展需要得以充分满足的同时，在保障之上的基础上使得企业发展成本有效降低，为房地产行业健康发展保驾护航。
总而言之，房地产开发公司在开发项目时，应充分考虑时代发展及人们实际需要，高度重视设计管理工作，避免因设计管理不当而影响到项目综合效益，通过设计管理要点的明确，加之重点关注对项目效益具有重要影响的成本控制，借助事前、事中、事后三个阶段的成本控制，确保设计管理效果有效提高的同时，为房地产公司效益提供充分保障。以往的房地产涉及管理往往会在设计时间节点、图纸质量、设计与施工配合等方面过于侧重，因而设计管理工作通常会有不足之处存在，难以保障项目各方面效益充分发挥，所以当前及后续房地产项目开发时，可参考本文上述内容阐述，进而在房地产项目全方位管理方面进行针对性加强。
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